Umowa najmu czy umowa dzierżawy?

Mylenie umowy najmu z umową dzierżawy to jeden z najczęstszych błędów w obrocie gospodarczym, który może prowadzić do dotkliwych skutków finansowych – od błędnego naliczania podatku VAT, po brak możliwości wypowiedzenia umowy w krytycznym momencie. Choć obie konstrukcje prawne opierają się na oddaniu rzeczy do używania, różnica między nimi jest zasadnicza i sprowadza się do jednego kluczowego słowa: pożytki.

Umowa najmu (art. 659 KC)

§1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Przykład: Wynajęcie lokalu biurowego, hali magazynowej (bez wyposażenia produkcyjnego), samochodu dostawczego

Umowa dzierżawy (art. 693 KC)

§1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Przykład: Dzierżawa gruntów rolnych

W swojej praktyce zawodowej często spotykam się z konfliktami na tle nakładów na przedmiot umowy. W 2026r. ceny usług serwisowych i materiałów budowlanych wymuszają precyzyjne zapisy w umowach.

W najmie: Wynajmujący powinien utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, natomiast Najemcę obciążają tylko drobne nakłady w świetle art. 681 KC.

W dzierżawie: Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym zgodnie z dyspozycją art. 697 KC

Zakres obowiązków dzierżawcy jest więc znacznie szerszy.

Na co uważać przy zawieraniu umów?

Pamiętaj, że Sąd bada treść umowy, a nie bazuje na jej nagłówku. Nazwanie umowy najmem, gdy w istocie dzierżawisz przedsiębiorstwo, nie zostanie uznane przez Sąd za umowę najmu. Jeżeli pobierasz pożytki, to Sąd może w rzeczywistości zakwalifikować Twoją umowę "najmu" jako umowę dzierżawy.

Wybór między najmem a dzierżawą to nie tylko kwestia semantyki, ale decyzja biznesowa.

• Jeśli jesteś właścicielem gruntu, dzierżawa często jest bezpieczniejsza, bo przerzuca więcej kosztów utrzymania na drugą stronę.
• Jeśli jesteś przedsiębiorcą, najem daje zazwyczaj większą elastyczność w zmianie lokalizacji np. placu handlowego.

Z mojego doświadczenia wynika, żepacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać), ale tylko wtedy, gdy wiemy, co dokładnie podpisujemy. Przed zawarciem kontraktu na dużą kwotę, zawsze zweryfikuj, czy charakter Twojej działalności nie wymusza przejścia na reżim dzierżawy. Jeżeli potrzebujesz z tym pomocy - zapraszam do kontaktu.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).